カフェ開業 居抜き

カフェワカクサも居抜きでした★

良い面、悪い面、両方あると思います♪

2007年の秋に今のカフェワカクサの場所を飲食店と

して借りる契約をした時、条件として『現状有姿』という

項目がありました。

『現状有姿』って聞き慣れない言葉かも知れませんが、

不動産用語で「今あるそのままの姿、状態で」を意味する

用語です。

カフェなどの飲食店舗を借りる時には、以前やられていた

飲食店舗の設備が丸々残っていて、それを壊さずにそのまま

残していて『現状有姿』「今あるそのままの姿、状態で」

使うことを『居抜き』と言ったりします。

カフェ開業と居抜きの関係!?

私が8年前にカフェワカクサを始める時に、前の店舗、

洋食屋さんを『居抜き』で借りたかったかどうか、と言うと

答えは”NO”でした。

カフェは、その内装やインテリア、備品や小物を含めた

あらゆるものが、そのカフェの要素となるので、洋食屋

さんの(しかも40年も営業されていた老舗)の残された

居抜き店舗で、使えるものといったら殆どありません

でした。結果、

  • 業務用エアコン
  • 厨房の製氷機

この2点以外は、椅子、テーブル、厨房機器、トイレなど

含めて、全て撤去して処分しました。

撤去、処分するのにも、結構なお金が掛かりました。

ですから、私達としては、居抜きではなく、ある程度、古い

機器や備品、設備などは撤去されている状態で入居した

かったのですが、貸主・不動産屋さんの条件として、

『居抜き物件』が決まっていたので、止むを得ませんでした。

もし、あなたが借りる予定の物件が居抜き物件で、

あなたが理想とするカフェそのものの状態であるなら、

間違いなくラッキーで、その物件を『居抜き』で

借りた方が良いかも知れません。

全てが必要でない場合、交渉した方が良い

でも、あなたが新しく始めたいカフェの、理想とする

形が100%表現されているカフェを居抜きでそのまま

借りられるケースなんて、殆どあり得ませんよね。

まず間違いなく、『居抜き』物件であったとしても、

残して欲しいもの、必要がなく撤去して欲しいもの

色々あると思います。

交渉するのはタダなので、不動産屋さんを通じて、

家主さんに交渉してみてはどうでしょうか?

交渉のやり方、内容によっては、多少の条件の歩み寄り

が出来る場合も多いです。

私達の場合は、不要なものの撤去や処分は私達の手配で

行いましたが、その費用の按分を大家さんと行いました。

折れずにめげずに、条件交渉を行いましょう。

不用品(産業廃棄物)の撤去や処分の費用は想像以上に

高く付きます。内容や量によっては、平気で数十万円、

百万円を超える処分費用なんて当たり前の世界です。

折れずにめげずに粘り強く、条件交渉を行いましょう。

それだけで、あなたのカフェ開業の予算が数十万円

単位で節約出来る可能性があるのです。

 

居抜きの状態を隅々まで入念にチェックしよう!

これ、超絶に重大です!

もし、あなたが素人なら(言い方悪くてすみません)、プロに

お願いして居抜きで借りようとしている物件が問題のない

物件かどうか、チェックしてもらいましょう。

もし、あなたがカフェ開業するときに依頼する工務店や設計者、

厨房屋さんが決まっているのなら、一緒に物件を見に行って、

問題がないかチェックして貰ったり、アドバイスをもらう様に

しましょう。

見えないところに盲点が隠れている・・・

居抜きではなく、スケルトンなど何もない状態の店舗を借りる

場合、何もないので色んな問題が見えやすいですが、

(それでも素人には分からない問題があるのでプロと一緒に

見た方が良いのですが)

居抜きの店舗を借りる場合、前の店の機器や備品、設備に

隠れた不備や不具合が見えにくい状態になっています。

その状態で、もし不動産屋さんと契約し、あなたが何か

手を入れてから居抜き店舗の不備や不具合が発覚した場合、

一体、いつの状態、誰が触ったから不備や不具合になったのか

分からない状態になってしまいます。

最初からそうだったのか、あなたが触ったからそうなったのか

分からなくなってしまいます。

そういった状況を避ける為にも、契約する前に、何か手を加える

前に、居抜きの状態を隅々まで入念にチェックしましょう。

特に、

  • 壁や天井、柱や入り口、シャッターなどの店の構造関係
  • 厨房やトイレの水回り、上下水道関係
  • エアコンや換気扇などの空調関係
  • コンセントやスイッチ、照明や分電盤(配電盤)など電気関係
  • ちゃんと動くかどうか厨房機器など機械関係

このあたりはプロに依頼するなどして、確認しましょう。

とにかく写真を多めに撮っておきましょう。

何か後々問題になった時に本当に役立つのは写真です。

『本当にこんなところの写真が必要なの?』

と思う様な細部、裏側、天井裏や厨房機器の下まで、

とにかく念のためにたくさん写真を撮っておきましょう。

それが、後々、役に立つことも結構多いです。

 

カフェ開業を居抜きでやる場合

結論から言うと、カフェを開業する場合、居抜きが本当に

良い条件かどうか、疑問です。

全てを『居抜き』でと言うと、要らないものがたくさんある

と思いますので、不要なものは家主さんの方で、撤去して

貰えるのであれば、良い条件と言えます。

でも、その条件を『居抜き』とは呼びません。

『現状有姿』「今あるそのままの姿、状態で」使うことが

『居抜き』なので、カフェ開業の場合は必ずしも居抜きの物件

が良いかというと、かえって金額が高くついてしまう可能性も

あるので要注意です。

残して欲しいもの、撤去して欲しいものが、あなたの希望通り

になる『条件付き居抜き』の様な場合は、本当に『お得』物件

なのでオススメです。

 

『居抜き』だから、お得だ、安く上がる!良い物件だ!という

ことではありませんので、プロに依頼するなりして、事前に

十分に状態、状況、条件、内容を調査・精査してから、借りるか

どうかの判断をしましょう★

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